城市型商業(yè)是聚焦的，社區(qū)型商業(yè)是分散的。城市商業(yè)策略的核心在于“我想讓誰(shuí)來(lái)”----需在廣泛的城市消費(fèi)者群體中進(jìn)行目標(biāo)定位和細(xì)分，先聚焦人群再做功能與業(yè)態(tài)組合；社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)群是固定的周邊居民，不存在客群篩選的余地，思考的重點(diǎn)在于聚合居民需求進(jìn)行服務(wù)提供，需深度思考的是“我為他們提供什么”。所以，我們看到城市商業(yè)在功能上可以有更尖銳的主題細(xì)分，無(wú)論潮、奢還是玩樂(lè)，在功能和業(yè)態(tài)上可以做到單一聚焦，但社區(qū)商業(yè)則只能用煙火氣、文化藝術(shù)、生活方式等軟性主題來(lái)做升華，其功能業(yè)態(tài)注定要更廣泛和綜合，以滿(mǎn)足社區(qū)不同年齡層和多樣需求的居民。

盡管不同社區(qū)因其獨(dú)特屬性展現(xiàn)出各異的消費(fèi)特點(diǎn)，但也基本不會(huì)脫離五個(gè)核心類(lèi)別。在社區(qū)商業(yè)的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)造過(guò)程中，既可以選取其中一個(gè)特征作為主打方向深入發(fā)展，亦可融合多種特性，構(gòu)筑一個(gè)綜合性更強(qiáng)、覆蓋更廣的商業(yè)形態(tài)?；赗ET睿意德的在中國(guó)的社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)五個(gè)關(guān)鍵類(lèi)別做出針對(duì)性解析，旨在為社區(qū)商業(yè)投資者提供基準(zhǔn)參考：

一、必需的消費(fèi)：生活基石，穩(wěn)定需求

在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中，即時(shí)滿(mǎn)足成為消費(fèi)者越來(lái)越重視的因素。社區(qū)便利店、生鮮超市等業(yè)態(tài)的興起，正是基于對(duì)這一消費(fèi)趨勢(shì)的響應(yīng)。它們通過(guò)靠近居民區(qū)的地理位置，提供便利的購(gòu)物環(huán)境和快速補(bǔ)給服務(wù)，使得居民可以輕松滿(mǎn)足對(duì)生活必需品的即時(shí)需求，大大提高了生活的便利性。這種即時(shí)性和便捷性不僅提高了顧客滿(mǎn)意度，也成為社區(qū)商業(yè)區(qū)別于大型購(gòu)物中心或線上購(gòu)物的重要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

生活必需品的消費(fèi)決策過(guò)程，更傾向于實(shí)用主義原則。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)食品、日用品時(shí)，考慮的重點(diǎn)是商品的實(shí)用性、安全性和可獲得性，受品牌或其它附加值的影響相對(duì)較小。這意味著社區(qū)商業(yè)需聚焦于提供性?xún)r(jià)比高、安全可靠且易于獲取的商品類(lèi)別。

The Commons at Calabasas擁有包括超市、藥店在內(nèi)的零售店，提供新鮮食品、日用品等生活必需品，方便居民一站式購(gòu)齊日常所需 ©網(wǎng)絡(luò)

位于美國(guó)加州的The Commons at Calabasas是一個(gè)典型的小體量社區(qū)購(gòu)物中心，充分展示了如何在有限的空間內(nèi)高效整合生活必需品消費(fèi)與社區(qū)服務(wù)。盡管規(guī)模不大，但其運(yùn)營(yíng)策略緊密?chē)@居民的剛性消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)即時(shí)滿(mǎn)足與生活便捷性，成功構(gòu)建了社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)定根基。The Commons精心挑選了包括Whole Foods Market在內(nèi)的高端超市，提供新鮮、有機(jī)的食品選擇，滿(mǎn)足了社區(qū)居民對(duì)健康生活品質(zhì)的追求。此外，還設(shè)有藥店、干洗店、銀行分行等生活服務(wù)設(shè)施，這些基本服務(wù)的集成確保了居民能夠一站式解決日常所需，無(wú)需遠(yuǎn)行。而且，其設(shè)計(jì)十分注重開(kāi)放空間與綠化的融合，營(yíng)造出宜人的購(gòu)物環(huán)境，鼓勵(lì)步行與社交互動(dòng)，提升了居民消費(fèi)過(guò)程中的愉悅感。

二、高頻的消費(fèi)：貼近生活，便利至上

高頻消費(fèi)業(yè)態(tài)如食品、水果都是日常飲食的基礎(chǔ)，嬰兒用品則是有嬰幼兒家庭的必需品。這些需求具有高頻重復(fù)和有時(shí)限性的特點(diǎn)，居民往往要在短時(shí)間內(nèi)獲取，以滿(mǎn)足即時(shí)的生活需要。社區(qū)商業(yè)內(nèi)設(shè)置這些業(yè)態(tài)，有效縮短了居民獲取商品的時(shí)間成本和交通成本，提高了生活效率，增強(qiáng)了居民的生活便利性。以日本東京吉祥寺地區(qū)的Sunroad商店街為例，它集中體現(xiàn)了這一理念，通過(guò)整合生鮮超市、便攜餐點(diǎn)、藥妝店以及專(zhuān)門(mén)的兒童商品店鋪，為周邊居民提供了從一日三餐到育兒所需的全方位、高品質(zhì)商品，滿(mǎn)足了居民快速、便捷的生活需求。

Sunroad商店街因設(shè)有屋頂，顧客可在任何天氣下享受購(gòu)物樂(lè)趣 ©網(wǎng)絡(luò)

高頻消費(fèi)業(yè)態(tài)作為社區(qū)居民頻繁光顧的地點(diǎn)，自然而然成為社交交流的場(chǎng)所，有助于增強(qiáng)社區(qū)成員間的聯(lián)系，提升居民的社區(qū)歸屬感。在Sunroad商店街，家長(zhǎng)在嬰兒用品專(zhuān)賣(mài)店的選購(gòu)過(guò)程中，不僅能夠快速獲取所需商品，還可能與其他家庭建立起育兒經(jīng)驗(yàn)的分享網(wǎng)絡(luò)，購(gòu)物之余的偶然相遇也能增進(jìn)鄰里間的相互了解和關(guān)系。這些非正式的社會(huì)交往，在Sunroa這樣的社區(qū)商業(yè)環(huán)境中頻繁發(fā)生，不僅便利了生活，更無(wú)形中構(gòu)建了一個(gè)和諧、互助的社區(qū)環(huán)境，彰顯了社區(qū)商業(yè)在促進(jìn)社會(huì)連結(jié)中的獨(dú)特價(jià)值。

三、標(biāo)準(zhǔn)品消費(fèi)：就近原則，效率優(yōu)先

在面對(duì)標(biāo)準(zhǔn)商品時(shí)，消費(fèi)者通常已經(jīng)具備一定的產(chǎn)品知識(shí)，對(duì)品牌、性能等信息有較為明確的認(rèn)知。因此，他們的購(gòu)買(mǎi)決策更多基于實(shí)用性和效率考量，而非探索新奇或體驗(yàn)差異化。社區(qū)商業(yè)通過(guò)提供這些商品，使消費(fèi)者能在較短時(shí)間內(nèi)完成購(gòu)買(mǎi)，減少搜索成本和交通時(shí)間，滿(mǎn)足了現(xiàn)代快節(jié)奏生活中對(duì)效率的追求。

如家電這類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)化商品，在家庭日常使用中可能會(huì)出現(xiàn)突發(fā)故障，需要快速替換；零食作為日常的小確幸，往往在消費(fèi)者的閑暇時(shí)刻激發(fā)起突如其來(lái)的品嘗欲望。這些情況都要求商品能迅速被購(gòu)買(mǎi)到手。社區(qū)商業(yè)的地理位置便利性，使得居民能夠迅速抵達(dá)并選購(gòu)到這些商品，滿(mǎn)足即時(shí)需求，減少了等待快遞或前往大型購(gòu)物中心的不便。

Clarendon Market Common既有知名品牌也有特色小店，為消費(fèi)者提供多樣化的購(gòu)物選擇 ©網(wǎng)絡(luò)

位于弗吉尼亞州阿靈頓的Clarendon Market Common，可視為社區(qū)導(dǎo)向型商業(yè)的成功代表。居民走進(jìn)這里可以迅速找到如Apple、Lululemon這樣的連鎖知名品牌，滿(mǎn)足從最新科技產(chǎn)品到時(shí)尚生活用品的多樣化需求，不必花費(fèi)過(guò)多時(shí)間在搜尋或比較上。同時(shí)，在當(dāng)家中的咖啡機(jī)突然罷工，或周末下午突然想享受一塊新鮮烘焙的糕點(diǎn)，消費(fèi)者也無(wú)需遠(yuǎn)足，在步行可達(dá)的距離內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)。通過(guò)其緊湊而周到的布局，Clarendon Market Common不僅縮短了物理距離，也縮減了從愿望到滿(mǎn)足之間的時(shí)間跨度，迎合了現(xiàn)代人追求效率與實(shí)用性的購(gòu)物趨勢(shì)。

四、生活服務(wù)消費(fèi)：近鄰信賴(lài)，情感依托

居民在選擇如教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療服務(wù)時(shí)，傾向于鄰近的選項(xiàng)，以減少通勤時(shí)間和成本。例如，家長(zhǎng)在考慮孩子的課外輔導(dǎo)班時(shí)，除了教學(xué)質(zhì)量，便利的接送條件成為重要考量因素。同樣，社區(qū)內(nèi)的醫(yī)療診所因能快速響應(yīng)居民的緊急醫(yī)療需求而備受青睞。這種“近距離服務(wù)”模式，有效解決了現(xiàn)代城市生活節(jié)奏快、時(shí)間碎片化帶來(lái)的服務(wù)獲取難題。

Little Fox English School擁有龐大的英語(yǔ)動(dòng)畫(huà)資源庫(kù)，適合不同年齡段和英語(yǔ)水平的學(xué)習(xí)者 ©網(wǎng)絡(luò)

居民傾向于在熟悉和信任的服務(wù)商那里重復(fù)消費(fèi)，尤其是在教育和醫(yī)療這樣的敏感領(lǐng)域。建立在長(zhǎng)期互動(dòng)基礎(chǔ)上的信任關(guān)系，使得社區(qū)服務(wù)商能更好地理解居民需求，提供定制化服務(wù)，從而增強(qiáng)用戶(hù)忠誠(chéng)度。城北洞作為首爾一個(gè)充滿(mǎn)傳統(tǒng)魅力與現(xiàn)代氣息交織的社區(qū)，其商業(yè)街區(qū)緊密?chē)@居民的日常需求布局，特別是在教育與醫(yī)療服務(wù)上展現(xiàn)出了高度的整合與個(gè)性化。在教育服務(wù)方面，城北洞內(nèi)的英語(yǔ)語(yǔ)言學(xué)校和藝術(shù)工作室，如Little Fox English School或Art Tree Studio，不僅因?yàn)榭拷用駞^(qū)而成為家長(zhǎng)的首選，更是通過(guò)長(zhǎng)期在社區(qū)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)與家庭建立了深厚的互信。家長(zhǎng)與教師之間的頻繁溝通，以及對(duì)孩子學(xué)習(xí)進(jìn)度的細(xì)致關(guān)注，促進(jìn)了個(gè)性化教學(xué)方案的制定，增強(qiáng)了家長(zhǎng)的信賴(lài)和持續(xù)參與度。醫(yī)療服務(wù)上，其不僅提供基本的醫(yī)療咨詢(xún)和急救服務(wù)，還推廣家庭醫(yī)生制度，讓醫(yī)生與居民建立一對(duì)一的長(zhǎng)期健康管理關(guān)系。這種模式下，醫(yī)生更熟悉患者的病史，能更快響應(yīng)緊急醫(yī)療需求，而居民因信賴(lài)而選擇在此重復(fù)就醫(yī)，形成了一種基于深厚社區(qū)聯(lián)系的醫(yī)療服務(wù)模式。

五、便宜的消費(fèi)：興趣驅(qū)動(dòng)，隨手購(gòu)買(mǎi)

便宜商品因其較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和較少購(gòu)買(mǎi)后的遺憾，減輕了消費(fèi)者的決策壓力，使他們?cè)诿鎸?duì)這類(lèi)低價(jià)值商品時(shí)，更愿依賴(lài)直覺(jué)快速做出購(gòu)買(mǎi)決定，而非進(jìn)行復(fù)雜的理性評(píng)估。這一特性恰好與社區(qū)商業(yè)的便捷性和居民的即時(shí)消費(fèi)習(xí)慣相契合。社區(qū)的地理位置嵌入居民日常生活軌跡之中，便于居民在無(wú)預(yù)先計(jì)劃的情況下，基于一時(shí)興起或臨時(shí)需求，輕松完成購(gòu)買(mǎi)。如傍晚散步時(shí)偶遇社區(qū)商店外展示的打折商品，即可引發(fā)興趣并促成即時(shí)購(gòu)買(mǎi)，這一過(guò)程不僅滿(mǎn)足了居民的情感需求，也開(kāi)辟了商家的銷(xiāo)售增長(zhǎng)點(diǎn)。

社區(qū)商業(yè)環(huán)境本身具有濃厚的生活氣息和較高的顧客粘性。居民在社區(qū)內(nèi)活動(dòng)頻次高，且對(duì)周?chē)h(huán)境較為熟悉和信任，這為便宜商品的銷(xiāo)售創(chuàng)造了有利條件。社區(qū)店鋪能夠利用這種“鄰近性和熟悉度”優(yōu)勢(shì)，通過(guò)展示吸引人的促銷(xiāo)信息或舉辦小型活動(dòng)，吸引路過(guò)的居民進(jìn)店瀏覽，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)。此外，社區(qū)內(nèi)的口碑傳播效應(yīng)強(qiáng)，一次愉快的購(gòu)物體驗(yàn)容易通過(guò)鄰里間的交流快速擴(kuò)散，促進(jìn)店鋪的知名度和銷(xiāo)量。

Exmouth Market以其多樣化的餐飲選擇而聞名，是倫敦東部一個(gè)重要的美食聚集地 ©網(wǎng)絡(luò)

位于英國(guó)倫敦的Exmouth Market是一處深受社區(qū)居民喜愛(ài)的露天購(gòu)物區(qū)，出售的各類(lèi)價(jià)廉物美的商品，如新鮮農(nóng)產(chǎn)品、現(xiàn)做美食、手工制品等。彩色遮陽(yáng)篷下，獨(dú)立精品與特色小吃錯(cuò)落有致，不僅滿(mǎn)足居民日常所需，更激發(fā)隨機(jī)的消費(fèi)沖動(dòng)。無(wú)論是尋找一頓特別的午餐，還是被一件獨(dú)特飾品吸引，Exmouth Market總能在不經(jīng)意間觸動(dòng)人心，促成那些非計(jì)劃卻滿(mǎn)載喜悅的購(gòu)買(mǎi)決定。Exmouth Market以高性?xún)r(jià)比的消費(fèi)選項(xiàng)，商品多樣化且各具特色，有效觸達(dá)并滿(mǎn)足了消費(fèi)者的個(gè)性化偏好，不僅簡(jiǎn)化了消費(fèi)決策路徑，還顯著增強(qiáng)了購(gòu)物體驗(yàn)的愉悅感，營(yíng)造出一種高效而愜意的消費(fèi)情境。

結(jié)語(yǔ)

好的社區(qū)商業(yè)，如同人體的皮膚，不僅是日常生活的必要界面，更是一種隱性的社會(huì)支持系統(tǒng)。正如健康肌膚在無(wú)感中保護(hù)身體，優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)在悄無(wú)聲息中滋養(yǎng)社區(qū)生活，它提供的不僅是商品與服務(wù)，更是一種便捷性、歸屬感與社區(qū)認(rèn)同的深層滿(mǎn)足。一旦缺失，如同失去皮膚屏障，社區(qū)居民遭遇的遠(yuǎn)不止物質(zhì)獲取的不便，更是社區(qū)機(jī)能失衡引發(fā)的心理不適與人際紐帶的松弛，一種缺席的痛楚感油然而生。這深刻揭示了社區(qū)商業(yè)作為社會(huì)結(jié)構(gòu)基石的角色——不單是經(jīng)濟(jì)交互的平臺(tái)，更是社會(huì)凝聚與情感聯(lián)結(jié)的橋梁。

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