1. 人口結(jié)構(gòu)

城市的人口結(jié)構(gòu)對(duì)步行街的存亡有非常大的影響。人口中位數(shù)增加，步行街關(guān)閉的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。那些人口更年輕的城市，步行街將更有活力。

這也是為什么許多成功的步行街位于大學(xué)城，大學(xué)穩(wěn)定的客流為附近購(gòu)物街的成功鋪平了道路。比如博爾德的珍珠街購(gòu)物中心（靠近科羅拉多大學(xué)）、紐約州的伊薩卡（靠近康奈爾大學(xué)和伊薩卡學(xué)院）、伯靈頓的教堂街集市（靠近佛蒙特大學(xué)）、夏洛茨維爾中心街（靠近弗吉尼亞大學(xué)）。

弗吉尼亞大學(xué)旁的Charlottesville mall

比如，珍珠街購(gòu)物中心是游覽博爾德的游客和就讀附近科羅拉多大學(xué)博爾德分校的學(xué)生的熱門目的地。該購(gòu)物中心擁有不少當(dāng)?shù)仄髽I(yè)以及全國(guó)連鎖店和餐館，并提供街頭表演、夜生活、公共需求以吸引更多的學(xué)生前來(lái)。

The Pearl Street Mall| Your Boulder

大學(xué)生們有錢、有時(shí)間、沒有車，為步行街提供了穩(wěn)定的客流來(lái)源。并且每年不斷涌入的生源，可以讓周邊的客流保持年輕。青少年們比起其他年齡段的居民更有購(gòu)物的欲望和時(shí)間，都讓他們成為了步行街客流的重要組成部分。

以紐約州的伊薩卡為例，街道兩旁布置了大量的商店、畫廊、餐館和酒吧，還有不少的銀行和金融機(jī)構(gòu)，許多建筑也是混合用途的。夏季，當(dāng)?shù)匾魳芳液推渌嚾诉€在此舉辦免費(fèi)音樂會(huì)和表演，吸引了大量的年輕群體前來(lái)。

Ithaca Commons Redesign ©sasaki

1981 年，由城市更新創(chuàng)造的幾個(gè)空地被建造起伊薩卡中心，這是一座大型綜合用途建筑，一樓零售，一個(gè)與公共空間相連的室內(nèi)美食廣場(chǎng)，以及樓上的辦公室和公寓。在1990 年代的經(jīng)濟(jì)下行中，該區(qū)域也面臨了許多空蕩蕩的店面。而世紀(jì)之交，由于投資增加和新都市主義的興起，伊薩卡步行街的命運(yùn)開始好轉(zhuǎn)。豪華公寓樓、公共圖書館、辦公空間被引入。2009 年，該市委托景觀建筑公司Sasaki Associates進(jìn)行了全面的重新設(shè)計(jì)，包括更加開放的中央車道、圖案化的路面、多樣化和可移動(dòng)的座椅、改進(jìn)的表演空間、節(jié)能照明、戶外閱讀區(qū)等等。

Ithaca Commons Redesign ©sasaki

正如大學(xué)的存在提供了一個(gè)非常本地化的行人流量來(lái)源，步行距離內(nèi)的其他旅游目的地也有類似的效果。比如靠近海灘的步行街圣莫尼卡的第三街長(zhǎng)廊，它于 1965 年開業(yè)，至今依然熱鬧非凡。實(shí)際上，在1980年代，該區(qū)域也面臨著是否關(guān)閉步行街的抉擇，但最終他們選擇在人行體驗(yàn)上加倍下注。這也意味著他們將把重點(diǎn)不再放在零售上，而是聚焦在創(chuàng)造一個(gè)城鎮(zhèn)廣場(chǎng)、創(chuàng)造一種社區(qū)氛圍。

圣莫妮卡第三街長(zhǎng)廊

第三街長(zhǎng)廊的成功還在于政府對(duì)周圍地區(qū)的投資——大多數(shù)街道的成功都需要建立在街區(qū)之上。對(duì)周邊車位、住宅的投資幫助該區(qū)域成功吸引了更多的人流，也讓整個(gè)旅游勝地和街道融為一體。雖然批評(píng)者認(rèn)為，這些努力只是迪士尼樂園的復(fù)制品，但這并不能阻礙第三街長(zhǎng)廊成為當(dāng)?shù)厝撕陀慰捅赜蔚暮ｏL(fēng)漫步目的地。

 Santa Monica Daily Press

其他靠近主要旅游目的地的步行街也保持著相當(dāng)不錯(cuò)的客流，如新奧爾良的杰克遜廣場(chǎng)和波士頓的法尼爾廳市場(chǎng)等等。購(gòu)物中心本身不能產(chǎn)生人流量，但它們確實(shí)可以在存在人流量的地區(qū)蓬勃發(fā)展。

新奧爾良的杰克遜廣場(chǎng)

位于波士頓的法尼爾廳市場(chǎng)利用了歷史悠久的市場(chǎng)綜合體，被作為文化旅游目的地集中再開發(fā)。由于波士頓邊境的擴(kuò)張，人們傾向于在家附近購(gòu)物，該市場(chǎng)開始明顯轉(zhuǎn)向?yàn)榕l(fā)市場(chǎng)，這卻某種意義上提高了該地的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。新引入的一系列商業(yè)和原有的市場(chǎng)交相輝映，提供了大量的美食、購(gòu)物和閑逛的體驗(yàn)。

波士頓的法尼爾廳市場(chǎng)

成功的步行街與當(dāng)?shù)厝丝诿芏戎g存在直接關(guān)系，分散和無(wú)序蔓延的城市自然更難支持以行人為導(dǎo)向的零售業(yè)。這也是為什么大多數(shù)美國(guó)的步行街難以生存的重要原因，郊區(qū)化和汽車依賴讓郊區(qū)購(gòu)物中心更有競(jìng)爭(zhēng)力。而那些歐洲、東亞成功的步行街往往有經(jīng)濟(jì)活躍的市中心作為支撐。隨著人口密度的增加，步行街關(guān)閉的風(fēng)險(xiǎn)隨之降低。

高密度為紐約時(shí)代廣場(chǎng)帶來(lái)繁榮的經(jīng)濟(jì)活力

現(xiàn)在許多幸存的步行街都有一個(gè)類似的特征，就是對(duì)混合用途住宅的開發(fā)。一方面填補(bǔ)了市中心夜晚由于職住不平衡而引發(fā)的空城現(xiàn)象，另一方面也引入了較為穩(wěn)定的客流。

功能復(fù)合的城市空間有利于提高街道韌性和熱度，并吸引各個(gè)類型的人群。創(chuàng)造單一的無(wú)車行街道不再是最優(yōu)的選擇了，目前更主流的做法是打造慢速街區(qū)，形成真正生活化的行人社區(qū)。

紐瓦克大道步行廣場(chǎng)

街道的長(zhǎng)度、寬度和土地用途也很關(guān)鍵。更大并不意味著更好，步行購(gòu)物中心的長(zhǎng)度與壽命呈負(fù)相關(guān)。那些較短、但距離更多樣化的購(gòu)物街往往比長(zhǎng)而單調(diào)的街道更鼓勵(lì)人行。另外，購(gòu)物街區(qū)往往比單一的街道更具吸引力。如果僅僅是封住一條步行街往往難以形成一定的規(guī)模，而網(wǎng)狀的購(gòu)物片區(qū)更容易積聚經(jīng)濟(jì)活力。

耗資 1700 萬(wàn)美元的芝加哥 State Street Mall

因其規(guī)模和荒涼感而廣受批評(píng)

步行街應(yīng)該重新調(diào)整寬闊的人行道，以允許戶外用餐和方便購(gòu)物。底層應(yīng)劃為零售用途，僅在上層有住宅和商業(yè)用途，形成一定的商業(yè)規(guī)模。提供種類繁多的照明、夜間業(yè)態(tài)將有助于吸引更多人群以及讓商場(chǎng)更安全。

好的街道不是以大小取勝的。1965年代的大部分步行街從店面到店面之間都是冰冷的混凝土，人們只能漫無(wú)目的地四處流蕩，而無(wú)法專注于店面。

因此，那些幸存的步行街開始嘗試設(shè)置一定的路緣石和真正的人行道，為行人提供引導(dǎo)性的指示。缺乏停留空間和交通空間的區(qū)分，往往會(huì)讓行人覺得無(wú)所適從。而通過鋪裝和路緣石，可以重新界定街道的空間，形成座位區(qū)域、舞臺(tái)區(qū)域、社交區(qū)域和交通區(qū)域。

并非所有的城市都適合開放式的購(gòu)物街區(qū)，那些天氣極好的地方往往成功率更高。比如圣莫妮卡的第三街長(zhǎng)廊。

1980年，郊區(qū)現(xiàn)代風(fēng)格的室內(nèi)商場(chǎng)Santa Monica Place在第三街的南端建成，該建筑由建筑師弗蘭克·蓋里 (Frank Gehry) 設(shè)計(jì)，跨越兩個(gè)街區(qū)。雖然它刺激了商業(yè)活動(dòng)，但卻減少了周邊地區(qū)的銷售量。因此，該市舉行了數(shù)十次會(huì)議，聽取各方想法，最終在1984年成立了一家非盈利機(jī)構(gòu)，為街區(qū)的振興做準(zhǔn)備。

Santa Monica Place – Frank Gehry, Gruen Associates – Santa Monica, United States

新的重點(diǎn)放在了戶外餐館——利用圣莫妮卡的天氣，引入更多的街頭小販和戶外用餐。規(guī)劃師還建議將電影院引入長(zhǎng)廊以產(chǎn)生額外的人流量和夜間活動(dòng)，并對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行品牌改造。如今，該區(qū)域已成為洛杉磯最大的景點(diǎn)之一，包含大量的商店、餐館、咖啡館、電影院等等。規(guī)劃師意識(shí)到步行街不會(huì)成為吸引購(gòu)物者的支柱，但將鏈接起受歡迎的餐館、商店和其他景點(diǎn)。

Santa Monica Bans Street Performers

步行街的未來(lái)不是試圖通過引入新的購(gòu)物者來(lái)拯救市中心的商家，而是改善已經(jīng)在那里的購(gòu)物者的體驗(yàn)。良好的設(shè)計(jì)意味著創(chuàng)造更理想的行人環(huán)境，包括創(chuàng)造封閉感、底層窗戶增加透明度、有遮陽(yáng)蓬或樹木覆蓋街區(qū)、提供各種座位選擇。設(shè)計(jì)師可以通過植被、雕塑、獨(dú)特的鋪路材料以及互動(dòng)裝置等等以增加視覺吸引力。有計(jì)劃的街道活動(dòng)也可以有效地聚集人氣，提高行人體驗(yàn)。

16th Street Mall

比如位于布魯克林的 Fulton Street，設(shè)置了有趣的橙色圓柱形售貨亭、半圓形長(zhǎng)椅和特色的富爾頓拱廊，形成了一定的有吸引力的城市目的地。

行人友好型的街景營(yíng)造更舒適的行人體驗(yàn)，包括行道樹、種植區(qū)、建筑物沿線的種植箱、寬闊的人行道、裝飾性鋪路、路邊停車位、活躍的底層商業(yè)等等都可以幫助提升街道品質(zhì)。建筑物可以保持活潑生動(dòng)的街道立面和巧妙的連接入口。街墻的連續(xù)性對(duì)于創(chuàng)造連貫的零售環(huán)境至關(guān)重要，也使人感到更加安全。

16th Street Mall

布魯克林的富爾頓購(gòu)物街最終能夠幸存，是因?yàn)槠涓?、更靈活的零售商跟上了時(shí)代的步伐。有別于高端的室內(nèi)百貨購(gòu)物中心，富爾頓更加親民：12條地鐵線路帶來(lái)了全市的購(gòu)物者，店面被細(xì)分得更小，可以根據(jù)需要進(jìn)行發(fā)展。而步行也使得該區(qū)域得購(gòu)物、飲食、閑逛變得更加容易。

downtownbrooklyn

找到自己的市場(chǎng)定位對(duì)步行商業(yè)街來(lái)說非常重要；比如尤金市的百老匯街，經(jīng)過幾十年的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，終于發(fā)展成酒店、電影院和零售店為主的核心街區(qū)。佛蒙特州伯靈頓的教堂街市場(chǎng)已經(jīng)從原來(lái)的三個(gè)街區(qū)擴(kuò)大到四個(gè)街區(qū)，涵蓋了整個(gè)城市的商業(yè)“主要街道”。該區(qū)域逐漸形成一個(gè)繁榮的文化中心，擁有商店、餐館、攤販?zhǔn)滞栖?、人行道表演者和特別活動(dòng)。

Church Street Marketplace | Burlington, Vermont

差異化的商業(yè)業(yè)態(tài)和街道的品牌營(yíng)銷有利于吸引更多的游客。與室內(nèi)購(gòu)物中心不同，商業(yè)街可以提供戶外用餐和社交的獨(dú)特體驗(yàn)，但卻只能在有限的空間提供零售服務(wù)，而不能像購(gòu)物中心那樣呈上琳瑯滿目的商品。因此，商業(yè)步行街更需要提供難以替代的服務(wù)，比如街頭藝術(shù)、表演、聚會(huì)、時(shí)尚展覽等等，在商品上可以選擇批發(fā)物品、美食、或者文化商品等等。

Fremont Street Experience

并不完全放開私家車交通，一些步行街選擇發(fā)展成特殊的共享走廊——既允許行人通行，也允許某些類型的交通工具，如輕軌、公共汽車、有軌電車，甚至出租車。這些空間中的多式聯(lián)運(yùn)使該地區(qū)具有更大的經(jīng)濟(jì)可行性，更大的通道和連接，更多的行人交通。通過結(jié)合各種交通方式，這些空間允許更多的訪問、連接、“街道眼”和用戶的選擇。

A Street You Go To, Not Just Through: 

Principles for Fostering Streets as  Places

一些受歡迎的過境步行購(gòu)物中心包括明尼阿波利斯的 Nicollet 購(gòu)物中心、麥迪遜的州街購(gòu)物中心和丹佛的第 16 街購(gòu)物中心。這種混合方法允許以行人為主的空間，同時(shí)結(jié)合了與城市其他部分的訪問和連通性元素。這種方法需要與當(dāng)?shù)亟煌ńM織、出租車公司、市中心組織和其他利益相關(guān)者合作。這些地區(qū)的管理預(yù)算需要涵蓋公交步行街的維護(hù)、運(yùn)營(yíng)和維修。

City Centered: Nicollet Mall Redo

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